| |
| 房屋纠纷 |
留言内容
留言者：匿名
|
同朋友一同看房子，登记的我的身份证，我没看中房源，朋友看中并买下，但是是绕过中介，中介要起诉我，我不知道当时签的是什么合同，他有权利告我么，并能胜诉么
|
| 来自:
211.93.29.67
留言时间:
2008-10-7 10:22:39
|
| 回复内容 |
从您提供的情况来看，您的朋友只是使用了您的身份证进行了登记，好在没有以您的名义签订买卖合同，而中介公司提供的是居间服务，这种服务的特点是：以成功实现客户和业主之间签订合同为收费的条件。中介公司并没有作为居间人介绍“您本人”与业主之间签订买卖合同，即便中介起诉您，您也无需担心。
另一个方面，您朋友应当为自己的“跳单”行为负责，因为中介公司楼盘买卖信息属于商业秘密，依照《合同法》第四十三条“当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，如果中介公司要求您朋友赔偿，我们认为法律是应当支持的。
|
|
回复：张旭锋律师
回复时间：2008-10-23 10:44:53
|
| 您好！请赐教。 |
留言内容
留言者：匿名
|
我是一家房地产开发商的合同打印员。我们楼盘的商品房买卖契约已和业主签订并且在房产交易中心登记备案，可是现在公司因为怕房屋延迟交付需要赔偿责任，所以要求我在业主不知道的情况下在合同里添加对本公司有利的条款。然后给业主领回合同。我想请问，这样做我本人是否违法，如果被发现在追究公司法律责任的同时，会不会也追究我个人的法律责任？谢谢
|
| 来自:
222.95.44.89
留言时间:
2008-8-14 11:39:20
|
| 回复内容 |
首先，这种做法肯定是违反法律相关规定的，是错误的。
其次，如果公司领导坚决要求你这么做（否则你就有麻烦甚至失去工作），建议你保全对自己有利的证据——只要可以证明你是被公司要求这么做的就可以了。
最后，公司这样的做法不可取，但是从另外一个角度讲你是无法对抗公司决策的，只要有证据证明这是你的职务行为，你个人无需承担责任。
|
|
回复：张旭锋律师
回复时间：2008-10-23 10:44:18
|
| 收楼纠纷 |
留言内容
留言者：匿名
|
张律师： 你好！我在从化买了一套房子，按照合同要求他们是在2008年5月30号前交房，开发商也在5月28号通知我们去收楼。但到现场，问开发商要房屋竣工验收相关文件，都没有。相应的配套设施都没有搞好，如电梯不能用，也没有验收鉴定等。但他在通知书上写明，在通知收到15日后，不论你是否收房，均开始收取物业管理费，我认为极为不合理，我能够认为他没有按照合同要求按期交付使用，要求退房，可以吗？
|
| 来自:
121.32.3.174
留言时间:
2008-8-5 17:44:19
|
| 回复内容 |
您好：
现就您遇到的问题答复如下.
一.开发商交楼的时候商品房应该处于什么样的状态?
(一)符合合同约定的验收条件:
1. 该商品房已经规划验收合格；或者
2. 该商品房已经依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格；或者
3．该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；或者
……
(二) 已经完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设，通过了消防、人防等各项验收,不存在临水临电等影响正常入住使用的问题。
二.如何应对开发商在业主准备收楼时的不作为行为?
在业主准备收楼的时候,作为出卖人的开发商本应主动出示商品房经过验收合格的文件及证照,但是不少开发商不仅不能主动出示这些验收文件,对待业主的询问也多半是态度暧昧,总是遮遮掩掩, 影影绰绰.遇到这种情况,业主就应该提高警惕了,司法实践中,开发商一旦有这个表现,只有极少数情况下通过了符合《商品房买卖合同》约定的验收条件,暂时由于客观原因无法立即出示验收文件正本,但是大多数时候是因为开发商没有能够通过符合《商品房买卖合同》约定的验收条件,没有取得《建设工程规划验收合格证》特别是《竣工验收备案表》.建议业主这个时候不要急于办理收楼手续,可以先咨询律师,自己或者委托律师进行必要的查询之后,确认开发商已经取得了验收文件之后再办理收楼手续也不迟.如果经过查询,开发商准备交付的房屋的确没有验收合格,属于开发商延期交楼,业主可以考虑拒绝收楼并要求开发商承担违约责任。
三.遇到开发商延期交楼,业主有权要求开发商承担那些违约责任?
新版的广州市《商品房买卖合同》示范文本的第十三条是关于延期交房违约责任的条款,交易实践中,大多约定, 逾期不超过180日，业主有权要求开发商支付延期交楼的违约金;逾期超过180日后，业主有权单方面解除合同.当然,由于开发商违约,买卖合同解除的同时,开发商还应该对业主进行一定的赔偿,具体的约定一般在《商品房买卖合同》的第二十一条“乙方单方解除权的行使”这个条款里.需要注意的是,个别的开发商在和买房人签订《商品房买卖合同》的时候, 排除了买房人退房的权利(即遇到开发商延期交付,买房人只能要求支付违约金,不能要求退房)。遇到这一情形,不办理退房对业主明显不利的时候,建议业主根据《合同法》对格式条款的限制提出抗辩：排除(提供格式条款一方的)对方当事人主要权利的格式条款无效。
四.临水临电是否可以拒绝收楼?
水、电设施属于商品房的基础设施，是商品房交付使用的必备条件；业主购买的是住宅商品房，应当具备居民永久水、电设施；开发商准备交付的商品房的水、电设施为临时水、电设施的情况下，应该认定开发商违约并应该判决开发商承担违约责任.这一观点已经在本律师既往办理的不少案件里得到法院特别是广州市中级人民法院的支持。
最后,至于您所提到的开发商在通知书上写明:在通知收到15日后，不论是否收房，均开始收取物业管理费等属于开发商一厢情愿的想法,是否有权收取要看业主拒收商品房的做法是否有法律依据,如果业主拒收得到法律支持,非但物业管理费无需缴纳,开发商还要支付违约金.关于退房的问题,您要看开发商违约延期交楼是否超过180日, 逾期超过180日后，您就有权单方面解除合同了.当然,如果开发商未能取得验收合格文件,是很容易超过180日的。
广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师 张旭锋
2008-8-05
|
|
回复：张旭峰
回复时间：2008-8-5 17:50:12
|
| 房屋消防纠纷 |
留言内容
留言者：匿名
|
我是四川的一位网民,前不久在镇上购买了一套住房.(这栋楼房临街,有4层,我的房子在三楼)在买房前,我曾问有无消防通道.老板说:有.而且还指明那里了的.但是,当他们卖完房子之后,却又把消防通道用砖砌起来,当作铺面卖了.事后,找他们理论,他们说,楼房临街不需要消防通道.请问:他们的说法对吗?作为消费者的我,该怎办?帮帮我!谢谢! 联系方式电话:013458495221 电邮:784509373@qq.com
|
| 来自:
61.140.124.81
留言时间:
2008-7-3 9:54:45
|
| 回复内容 |
如何办理商品房的收楼您好: 现就您遇到的问题答复如下.
一.开发商交楼的时候商品房应该处于什么样的状态?
(一)符合合同约定的验收条件: 1. 该商品房已经规划验收合格；或者 2. 该商品房已经依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格；或者 3．该商品房已经有关政府部门办妥竣工验收备案手续；或者 ……
(二) 已经完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设，通过了消防、人防等各项验收,不存在临水临电等影响正常入住使用的问题。 二.如何应对开发商在业主准备收楼时的不作为行为? 在业主准备收楼的时候,作为出卖人的开发商本应主动出示商品房经过验收合格的文件及证照,但是不少开发商不仅不能主动出示这些验收文件,对待业主的询问也多半是态度暧昧,总是遮遮掩掩, 影影绰绰.遇到这种情况,业主就应该提高警惕了,司法实践中,开发商一旦有这个表现,只有极少数情况下通过了符合《商品房买卖合同》约定的验收条件,暂时由于客观原因无法立即出示验收文件正本,但是大多数时候是因为开发商没有能够通过符合《商品房买卖合同》约定的验收条件,没有取得《建设工程规划验收合格证》特别是《竣工验收备案表》.建议业主这个时候不要急于办理收楼手续,可以先咨询律师,自己或者委托律师进行必要的查询之后,确认开发商已经取得了验收文件之后再办理收楼手续也不迟.如果经过查询,开发商准备交付的房屋的确没有验收合格,属于开发商延期交楼,业主可以考虑拒绝收楼并要求开发商承担违约责任。
（三）遇到开发商延期交楼,业主有权要求开发商承担那些违约责任? 新版的广州市《商品房买卖合同》示范文本的第十三条是关于延期交房违约责任的条款,交易实践中,大多约定, 逾期不超过180日，业主有权要求开发商支付延期交楼的违约金;逾期超过180日后，业主有权单方面解除合同.当然,由于开发商违约,买卖合同解除的同时,开发商还应该对业主进行一定的赔偿,具体的约定一般在《商品房买卖合同》的第二十一条“乙方单方解除权的行使”这个条款里.需要注意的是,个别的开发商在和买房人签订《商品房买卖合同》的时候, 排除了买房人退房的权利(即遇到开发商延期交付,买房人只能要求支付违约金,不能要求退房)。遇到这一情形,不办理退房对业主明显不利的时候,建议业主根据《合同法》对格式条款的限制提出抗辩：排除(提供格式条款一方的)对方当事人主要权利的格式条款无效。四.临水临电是否可以拒绝收楼? 水、电设施属于商品房的基础设施，是商品房交付使用的必备条件；业主购买的是住宅商品房，应当具备居民永久水、电设施；开发商准备交付的商品房的水、电设施为临时水、电设施的情况下，应该认定开发商违约并应该判决开发商承担违约责任.这一观点已经在本律师既往办理的不少案件里得到法院特别是广州市中级人民法院的支持。最后,至于您所提到的开发商在通知书上写明:在通知收到15日后，不论是否收房，均开始收取物业管理费等属于开发商一厢情愿的想法,是否有权收取要看业主拒收商品房的做法是否有法律依据,如果业主拒收得到法律支持,非但物业管理费无需缴纳,开发商还要支付违约金.关于退房的问题,您要看开发商违约延期交楼是否超过180日, 逾期超过180日后，您就有权单方面解除合同了.当然,如果开发商未能取得验收合格文件,是很容易超过180日的。
广东格林律师事务所专业房地产律师
广州房地产律师网首席律师 张旭锋
2008-7-11
|
|
回复：张旭峰
回复时间：2008-8-5 17:48:44
|
| 开发商逾期办理房产证 |
留言内容
留言者：匿名
|
本人于2004年3月向广州xxxx房地产有限公司购买了位于海珠区滨江东路“xxxx“首层商铺，这是商品房。我是一次性付款，于当年5月已交楼,但多年来不断向该公司查询，至今仍未能领取房地产证！本人要求开发商赔偿违约金并早日能领取房地产证！谢谢帮忙！
|
| 来自:
116.22.45.168
留言时间:
2008-4-9 10:32:45
|
| 回复内容 |
您好，十分乐意帮助您解决因开发商逾期办理房产证而应承担违约责任这一纠纷，现在根据您介绍的情况做以下分析解答：
一、开发商逾期办房产证，追究其违约金有事实根据又有法律依据
事实根据：无论是旧版还是新版的《广州市商品房买卖合同》，在“产权登记 ”条款都有约定（旧版15条，新版18、19条）：甲方（开发商）办理产权登记；甲方（开发商）超过约定期限，迟延办理产权登记，乙方（购房人）有权：“单方面解除合同并退房”；或者“不退房的，甲方按自迟延之日起每日已付房价款的X％向乙方支付违约金。因此，您和开发商签订的《广州市商品房买卖合同》就是最好的证据，当然，这不是唯一的证据，如果诉讼还要搜集其他证据。
法律依据：《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
……
……
……
二、诉讼时效应该引起广大业主足够的重视
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失胜诉权的制度。我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。
具体到商品房买卖纠纷而言，购房者应该在《民法通则》规定的两年的诉讼时效起诉追索逾期办证违约金，超过诉讼时效则法律不再保护。即使暂时不起诉，至少也应该以《律师函》或挂号信的方式发函追讨，以证明自己已向开发商主张权利，使诉讼时效得以中断，随后再适时进行诉讼。
从您介绍的情况看，2004年至今已经有4年时间，是否超过诉讼时效需要律师审查资料之后做出判断和处理建议（因为还要考虑诉讼时效起算时间和中止、中断情况）。
三、逾期办房产证，开发商被判赔偿违约金已有成功案例
广东格林律师事务所张旭锋律师新近代理的该类案件中，比较典型的是某业主与广州XXX地产开发有限公司（下称开发商）逾期办房产证违约金纠纷案。结果是开发商反诉业主拖欠购房款的请求被驳回，业主要求支付逾期办房产证违约金的诉讼请求全面得到法律支持，开发商被判支付逾期办房产证违约金23万。有关该案的详细情况请参阅：广州房地产律师网首席律师张旭锋的博客 http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=2549967&msg_id=128135634 .
结合上述情况来看，建议您积极联系律师办理该案，依法维护自身合法权益，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
2008年4月8日
|
|
回复：张旭锋
回复时间：2008-4-9 10:34:27
|
| 二手房买卖咨询 |
留言内容
留言者：匿名
|
张律师您好：
我于今年4月28日签订一份购买二手房的合同，但递件之时出了点问题，希望你能指点迷津：
原业主夫妇出国加拿大，通过加拿大一家律师事务所（已在中国注册过）开出委托书委托其亲属代为处理卖房子一切手续，天河房产交易中心认为委托书不合要求，要求重新出具经由中国驻加拿大大使馆公证的委托书后才受理递件手续，原业主以出差美国没有时间回加拿大的大使馆为由，不愿意重新办理委托书。
以上是交易基本情况，请问这份委托是否有效？如果原业主不愿意办理委托书是否违约？有什么办法可以促成这单交易？希望能得到你的指点，谢谢！
|
| 来自:
121.32.1.8
留言时间:
2008-4-1 19:02:39
|
| 回复内容 |
张旭锋律师解答：
你好，你的问题应该这样解决：
1、请问这份委托是否有效？
这份委托因为不符合我国有关法律法规规章规定，所以是无效的。
《司法部、建设部、外交部、国务院侨办关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公证文书效力的通知》第一条规定：“居住在与我国有外交关系国家的华侨、外籍华人，在我国驻该国使领馆办理的公证或认证证明，房地产管理机关应予采证；如果当事人提交的是当地公证人出具的公证文书，须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证（根据领事条约，两国互免认证的除外），其内容只要不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关应予采证。”
由于加拿大不属于与中国互免认证的国家，根据上述规定，该业主属于居住在与我国有外交关系国家的华侨、外籍华人，其提交的文件尽管是当地公证人 <加拿大一家律师事务所（已在中国注册过）>出具的公证文书， 但是该文书还须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证，这样房地产管理机关才予以采证。
根据上述规定，天河房产交易中心认为委托书不合要求的意见是正确的，该机关要求重新出具经由中国驻加拿大大使馆公证的委托书后才受理递件手续的做法也是符合法律规定的。
2、如果原业主不愿意办理委托书是否违约？
该业主如果拒绝办理符合规定的委托书，属于违约行为的具体表现，应该承担相应的法律责任。
3、有什么办法可以促成这单交易？
建议您依法维护自己的合法权益，可以请律师代理理非诉讼调解，尽可能促成该交易。
|
|
回复：张旭锋
回复时间：2008-4-1 19:03:41
|
| 物业管理咨询 |
留言内容
留言者：匿名
|
1、物业管理费是怎么构成的？
2、物业管理费是怎么定价的？
3、物业管理公司收取水、电、煤气费用时，可以自己加价吗?
4、物业管理费的计费面积以什么为准？
5、公共区域的照明费用，谁来负担?
6、物业管理公司预收五年或十年物业管理费是否应该？
|
| 来自:
121.32.1.8
留言时间:
2008-4-1 18:55:55
|
| 回复内容 |
1、物业管理费是怎么构成的？
张律师答：物业管理费由以下几个部分构成：
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3、 绿化管理费；
4、 清洁卫生费；
5、 保安费；
6、 办公费；
7、 物业管理但顽固顶资产折旧费；
8、 法定税费。
2、物业管理费是怎么定价的？
张律师答：物业管理费的定价方式有以下几个：
1、 政府定价。政府定价的项目主要有水费、电费、电话费、煤气费、有线电视费以及解困房、安居房的物业管理费等。
2、 政府指导价。物业管理综合服务收费以及其它为用户提供的公共卫生、公共设备设施的维修养护和保安、绿化等具体公共性的服务实行政府指导价。
3、 业主与管理公司协商定价。主要是指业主委员会成立后，业主可委托业主委员会与物业公司协商，审核物业公司提出的管理费用预算，经协商后确定的管理费收费标准送物价部门备案后生效。
4、 物业公司自定价。主要是指物业管理公司为用户提供各种专项服务和各种特约服务所制订的收费价格，这类定价应向物价部门备案，然后在辖区内公布方可有效。
3、物业管理公司收取水、电、煤气费用时，可以自己加价吗?
张律师答：不行。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。物业管理公司只是代收这些费用。
4、物业管理费的计费面积以什么为准？
张律师答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。
5、公共区域的照明费用，谁来负担?
张律师答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳应分摊的能源费用。
6、物业管理公司预收五年或十年物业管理费是否应该？
张律师答：不应该。因为按照有关规定，物业管理费必须按月收取。
|
|
回复：张旭锋
回复时间：2008-4-1 18:58:10
|
| 业主咨询 |
留言内容
留言者：匿名
|
我们合同的收楼条件约定为：该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格，那么业主凭此条件能否去要求开发商出具《竣工验收备案表》呢？
|
| 来自:
121.32.1.8
留言时间:
2008-4-1 18:50:31
|
| 回复内容 |
张旭锋律师：可以的。理由如下：
1、《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定了：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。这是法律法规，如果合同违反这些规定就属于无效的约定。
2、上述法律法规中的“经验收合格”该做什么样的理解？
2003年8月15日，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穗国房字〔2003〕417号），颁布了《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。该文件指出：“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”
根据上述意见，你们在合同中约定：“该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格”为交楼条件，这样的交楼条件显然是低于《城市房地产管理法》等法律法规规定的交楼条件的，属于违反法律法规规定的情况，因此这样的约定当属无效约定。
3、根据上述规定，广东的开发商在交楼的时候同样应该提供《竣工验收备案表》，业主有权要求查看，否则可以通过诉讼手段救济。依据就是你们在合同中约定：“该商品房经施工单位、监理单位、设计单位、建设单位验收合格”是违法的，应该无效，交楼标准应该按照国家的（广东省的）标准，“商品房验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。开发商在交楼的时候应该出具《竣工验收备案表》，开发商无法出具的，应该作为不符合交楼条件承担违约责任。
|
|
回复：张旭锋
回复时间：2008-4-1 18:51:37
|
| 房产咨询 |
留言内容
留言者：匿名
|
张律师:
您好! 我买的房子合同约定为120平方米,今年6月交房,但今天去看房时发现设计严重变更:三房两厅变为两房两厅,面积变为120平方米,据开发商说是为了留足消防通道,但他们没有按合同约定在设计变更10日内通知本人.我现在不愿意要这套房子,除依法退房外,一般还可追究开发商哪些违约责任? 特向您求助,先谢了.
|
| 来自:
121.32.1.8
留言时间:
2008-4-1 18:48:23
|
| 回复内容 |
张旭锋律师解答：
您既然不愿意要这套房子，那么首要的诉讼请求就是要求解除合同；其次您可以要求开发商承担违约责任赔偿您经济损失。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”您所购买的商品房是三居室的，必然是出于您个人追求和家庭生活的需要，由于开发商单方擅自改变房屋结构，在面积一致的情况下将三房两厅变为两房两厅，导致您在支付不低于合同房屋价款的情况下无法实现原有的合同目的，因此您要求同开发商解除合同是有法律依据的，即便开发商不同意解除，您可向有管辖权的机构提起仲裁或诉讼解决，法律会支持您的。
其次，根据建设部颁布实施的《商品房销售办法》第二十四条规定：“商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”第二款规定：“经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确定之日起10日内，书面通知买受人。”第三款规定“买受人有权在通知到达15日内作出是否退房的书面答复……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”结合您购买房屋的情况看，开发商变更房屋结构，无论是否经规划、设计单位同意，都应该给您通知，由于开发商违法上述规定，没有依法及时通知您，所以您既可以要求解除同开发商的合同，还可要求开发商依法承担违约责任，并赔偿经济损失。
总之，开发商擅自变更合同，既违反了合同约定，也违背了法律规定，对此，您有权要求开发商承担违约责任并赔偿经济损失。
|
|
回复：张旭锋
回复时间：2008-4-1 18:48:55
|
| 您好!请您赐教 |
留言内容
留言者：匿名
|
尊敬的张律师:
您好!请您赐教，我的情况是这样的:
2004年12月24日,我与广州市xx房地产发展有限公司(xx名庭开发商)总经理陈x签订<房屋买卖合同>,购买其名下的两处物业（二手买卖）,签定合同之时该两处物业未办理房产证,合同也未约定具体交付房产证时间。按合同规定我父已交付首期及第二期房款，余款：200000元，留待交房产证时交付。房子也早已交付使用。对于房产证，我多次催讨，对方的答复是已在办理，今年年底可以办理完毕。前天我前往房管局查询，发现该两处物业的业主登记名字为陈x，且陈x已将此两处物业抵押给了银行。而这些重要事实，对方一直未以任何形式告知我。
请问，这种情况下，我面临什么样的风险？我又应该如何规避风险，维护自身权益？期待您的佳音！！！
龙xx
2007年09月21日
|
| 来自:
121.32.1.8
留言时间:
2008-4-1 18:45:02
|
| 回复内容 |
张律师解答：
龙XX先生：您好。我分以下几个方面答复您。
一、您面临什么样的风险？
1、由于该房屋上有抵押权存在，而且没有证据证明该抵押权必然无效，如果抵押权人实现抵押权，您的房屋将会被拍卖，这样您就只能向卖家索赔而无法取得该房屋的所有权。
2、如果该卖家偿债能力降低甚至破产，您即便是向卖家索赔也可能无法（尽快）实现目的，因为相信诉讼的结果对您是有利的，但是执行的时候就很难说了，毕竟该卖家缺少可供执行的财产，您可能只能拿到一张胜诉的判决书，这是没有多大意义的。
二、您如何规避自己的风险？
客观地说，您现在已经有非常大的风险（如前所述），而且目前已经说不上规避风险的问题了。房屋作为不动产设定抵押权，是应办理抵押物登记的，这是法律规定。登记的目的在于确保财产的稳定和交易的安全，购房者，您本应通过登记簿查询房屋上的权属状况，但是由于当时您没有进行查询，这就属于疏于审查而给自己带来的风险甚至使自己遭致的损失。如果说现在还有什么办法可以避免更大的风险，或者及时消除现存的风险，那就是马上诉诸法律，依法维护自己的合法权益。
三、您依法维权的途径有那些？
总体来说，您有两大维权途径：
第一个途径是主张解除合同，要求赔偿。你们之间的房屋买卖合同成立生效，你们已经履行了合同义务，但是对方至今未履行过户手续，而且把房屋抵押，致使你们不能实现合同目（办理过户登记，办到自己的产权证）已经构成根本违约。你们可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定进行诉讼，对于你们要求解除房屋买卖合同、退还房款并赔偿损失的诉讼请求，法院会认定于法有据，应予支持的。
第二个途径是要求卖家继续履行合同，为你们办理房屋交易过户登记，进而取得自己的产权证。这种情况下除了把卖家作为被告之外，还要把抵押权人列为第三人，因为法院还要审查抵押权的法律效力。如果抵押权无效，你们自然可以胜诉并可以顺利办理产权证。但是如果抵押权有效，除非卖家主动撤押，抵押权消灭，否则你们就无法办理产权证。
希望上述解答可以帮到您。
张旭锋律师
2007年9月21日
|
|
回复：张旭锋
回复时间：2008-4-1 18:46:23
|
| 共有11条留言
当前页1/2 |
首页
上页
下页
尾页
转到第
页 |
|
| |
|
|
| |
|
